◎　事案の概要　　賃借人（控訴人）は、平成１５年８月、家賃月５万６０００円（共益費月６０００円）、賃借期間２年との内容で建物の賃貸借契約をし、約７カ月間居住していたが、平成１６年２月に同契約を解約した。　　この賃貸借契約には、保証金（敷金）として３０万円を差し入れることになっていたが、契約終了時に敷引金として２５万円を控除して、残余の５万円を返還するとの特約（敷引特約）が付けられていた。　　賃借人は、このような敷引特約は消費者契約法１０条に違反し無効であるとして、保証金返還請求権に基づき、敷引金に対応する保証金２５万円の返還を求めた。
◎　判決の概要　　本件敷引特約について、賃貸借契約に関する任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重するものであると判断し、敷引金の各要素について検討を加えた上、賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引特約を一方的に押しつけている状況にあるとして、本件敷引特約が信義則に違反して賃借人の利益を一方的に害するもので、消費者契約法１０条により無効であるとした。
◎　敷引金の性質につき、(1) 契約成立の謝礼、(2) 自然損耗の修繕費用、(3) 契約更新料免除の対価、(4) 契約終了後の空室賃料、(5) 賃料を低額にすることの代償などのさまざまな要素を有するものが渾然一体となったものととらえ、(1) の要素については、賃借人に一方的に負担を負わせるものであり、正当な理由を見いだすことはできない、(2) の要素については、賃料に加えて二重の負担を強いることになる、(3) の要素については、賃借人のみが更新料を負担しなければならない正当な理由を見いだすことはできず、しかも、賃借人としては、契約が更新されるか否かにかかわらず、更新料免除の対価として敷引の負担を強いられるのであるから、不合理である、(4) の要素については、賃借人が使用収益しない期間の空室の賃料を支払わなければならない理由はなく、賃貸人が自らの努力で新たな賃借人を見つけることによって回避すべき問題である、(5) の要素については、賃料の減額の程度が敷引金に相応するものであるかはどうかは判然とせず、また、賃貸期間の長短にかかわらず、敷引金として一定額を負担することに合理性があるとは思えないとした｡