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2014年 神戸新聞掲載『くらしの法律』相談

借地の更新料−契約時の約束の確認を 神戸新聞 2014年5月21日掲載

執筆者:日野 哲志弁護士

Q:長らく借地の上の建物に住んでいます。賃貸借契約期間の満期を前に、地主さんから「更新料を払ってほしい」と言われました。払わなければならないのでしょうか。

A:地主さんと賃貸借契約を結ぶときに、更新料を払う約束をしていた場合は、守らなければなりません。
借地の更新料の支払特約については、消費者の利益を一方的に害し無効として、有効性が裁判で争われたこともありました。しかし、最高裁判所は「賃料と比して高すぎるという事情がない限りは更新料を支払うことは有効である」と判断。更新料の支払特約が有効であると確認されました。更新料は借地権価格の3〜5%程度が相場といわれ、高すぎると無効になる可能性もあります。
一方、地主さんと賃貸借契約を結ぶときに、更新料の支払いについて何の約束もしていなかった場合は、原則として払う必要はありません。地主さんから、更新料を払う慣習があったと主張された事案で、最高裁が慣習はなかったと判断したことがあります。
相談者は、借地に長い間住んでいます。契約書を作っていなかったり、親が契約し内容が分からなかったりするかもしれません。
借地は、このように契約時に更新料についての合意があったかどうか、はっきりしないケースが少なくありません。この場合、過去に更新料を払ったことがあるか、地主さんとの間で更新料を払うことを認めるような発言をしたかといった多くの事情を聞かないと判断ができません。地主さんから請求があったとしても、安易に払わずに、ぜひ近くの弁護士に相談してください。
一般的にはまず、賃貸借契約書を探し出し、契約書に更新料に関することが書かれているかを確認してください。契約書の内容が理解できない場合には、兵庫県弁護士会まで相談してください。

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